抄底房地产的人，都抄在了半山腰

这几天我发现一个很微妙的变化，那就是朋友圈过去相对安静的地产销售，现在突然冒出来了，其中不乏有千奇百怪的销售话术。

什么国家扶持、地方帮扶，此时再不买房，未来房价一定会上涨等等；通常来说，为了佐证自己的观点，这些地产销售往往还会转发一些新闻，多半都是各地放开限购、限售等政策。

乍一看，真像那么回事。

(资料图片仅供参考)

从政策层面来看，的确是利好房地产的。

早在7月24日，高层首次就明确提出，要适应国内房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

紧接着，发文促销费的文件也出台了；然后更重磅的就是北上广深四大一线城市，均已就促进楼市发展表态了。

北京住建委说，要大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

深圳住建委说，要更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

广州和上海也是类似的说法。

很多人看到这里，都觉得是抄底房地产的最好时机了，但在我看来，国内房地产适合投资的空间其实并不多了，那些抱着投资抄底买房的人，最终很有可能会抄在“半山腰”。

原因很简单，就连一线城市的北上广深都卖不动房子了，房子怎么可能还适合投资？

根据国家统计局数据显示，6月国内新房、二手房价格环比上涨城市较5月继续减少，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅环比下降。

另外根据Wind统计，北上广深6月销售新房28812套，虽环比增6.66%，但销售量为近五年低点，哪怕是国内楼市最能扛的四座一线城市，也终于露出了疲态。

很多人对2.8万套没什么概念，要知道这可是一线城市，是国内经济的天花板，覆盖人数接近一个亿，但30天下来成交也就2.8万套，平均下来是什么概念？

一天国内四座一线城市加起来，也只卖出去几百套房子。

连一千套都不到。

对应到每个城市就更吓人了，平均下来每天连250套房子都卖不出去。

这可是一线城市啊，是对标发达经济体的一线城市啊，是国内消费能力最强的地方，同时也是人均资产、千万富豪最多的地方，但即便是这样，一座城市一天下来，连250套新房都卖不出去。

这是房地产抄底的最好时候？

在我看来，这充其量只到了“半山腰”。

与此同时，这次四座一线城市表态支持楼市发展的内容也很值得深究，北上广深四座一线城市，无一例外对房地产的表态都是“满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

换句话说，未来国内房地产即便是要发展，大概率也是围绕刚性和改善性住房需求这两个方面入手，不会再有投资炒房的空间了，至少未来十年之内，这个空间都不会太大。

至于原因也很简单，总的来说可以归纳为两点：

需求不足，这一点看国内一线城市的新房销售数据就可以窥见一二，6月份平均下来每座城市卖不到250套新房，这说明即便是消费能力旺盛的一线城市，对房地产的需求也在减弱。

需求这个东西，往往跟两个因素相关，一个是价格，一个是收入。

但凡了解过经济学的都知道“价格需求曲线”，一件商品的价格越高，需求自然越低，同理，一件商品的价格越低，需求自然也就越高。

当然，考虑到房地产自带的刚需属性，即丈母娘属性，因此国内的房地产需求可能还不是完全依赖于“价格需求曲线”，否则我们无法解释为何房价收入比如此悬殊，国内房地产却依然蓬勃发展，高歌猛进。

但即便是丈母娘属性，过去二十年的房地产蓬勃发展，也基本上耗光了一波丈母娘属性。

许多家庭掏空数个钱包，为子女在大城市首付买房，这一批结婚的需求，人口结构导致的房地产井喷式发展，也基本上可以宣告结束了。

而现在，刚需和改善性住房需求存在不？

当然存在，在任何时候，刚需和改善性住房需求都客观存在，只是多少的问题，当然还有收入的问题。

直白来说，买得起房子的已经买了，接下来的都是刚需和改善性住房需求，但因为收入不足、存款不足，而买不起房的群体。

这个群体，未来十年的财富增长是和GDP乃至人均GDP增长密切相关的，不会突然地财富爆发买得起房，它一定是一个缓慢增长的线性趋势。

因此，我们几乎可以总结说，属于房地产投资投机的时代过去了，从此以后，房地产市场才能够被真正称之为“市场”，是按照需求和供给价格说话，而不是按照其他社会因素决定。

在这个时候，任何对房地产的支持政策，市场反应都不会太大，都会有一个预期，除非资产价格极速下跌，或是收入极速增长，否则不大可能有人接盘，哦不对，是有人买房。

买房的人当然有，接盘的人肯定也有，只是这个比例，和过去相比，一定是下降趋势，需求不足和收入不足，这两个关键因素，决定了房地产市场未来的基本命运。

这是短期内刺激措施，很难发挥太大作用的根本原因。

数据也指向了这一点，今年上半年，广州、长沙、厦门、武汉等14个城市放松了限购，湖南、青岛、合肥等十余个城市放松了限贷，深圳、常州、无锡等7个城市放松了限价。

部分一线城市还尝试通过多孩家庭增加购房名额、放宽人才落户等等，各种优化限购条件。

但凡你能够想到的激励、鼓励买房措施，都想到了，也实施了，除了完全放开价格限制。

但结果怎么样呢？

以杭州为例，今年上半年，杭州多个区域陆续放开限购，落户或缴纳一个月社保即可买房，已婚家庭购买2套住宅不受落户时长限制，具体到效果上，杭州6月新房价格环比上涨0.4%，同比上涨4.5%，但在更考验市场实际价值的二手房市场，杭州房价价格环比下跌0.6%，同比下跌2.4%。

至于一线城市的新房数据，我在本文开头已经非常清晰给出了答案。

房地产的发展，其实早在2015年末就已经露出了疲态，当时国内房地产库存量创新高，眼看房子卖不动了，一波去库存，一波棚改货币化，让房子又起死回生。

今天棚改货币化还能不能用？

当然能用，一线城市都表态要改善住房需求，但效果怎么样呢？

同样的措施，短短几年内又用，边际效益一定会递减，这是经济学基本原理，这就和今年上半年各地的刺激措施是一样的，效果肯定会有，但也不会很大。

房地产过去几十年来，一度取代了股市的地位，房地产不仅仅是商品，更是投资品，许多人买房投资，转手卖出，赚的盆满钵满。

按照奥地利经济学派的观点，这是由于过度发钞，扭曲了短期利率，误导了人们的投资决策，让人们错误的增大了长期投资的份额，为日后经济泡沫的破裂埋下了隐患。

早在十年前，就有人在说房地产泡沫，说资产虚高，但没人信，今天人们再度提起房地产泡沫，提起资产虚高，已经有人信了，但最终接盘的人，一定会承担代价。

奥地利学派认为，到泡沫真正破灭的时候，也是病根得到治疗的时候，我们不应该人为干预，而应该让经济自我疗愈。

我想，这的确是一个很不错的办法。

但具体到个人，一个群体，泡沫破灭的代价，真的所有人都能够承受得住吗？

站在奥地利学派的观点上，我们可以说这是好心办坏事，与此同时，能做什么，看起来似乎永远都比什么也不做要好得多。

写到此刻，我突然明白了为何今时今日有那么多的居民储蓄，当房地产作为投资属性的价值在消逝时，当股市和经济又不再具备投资价值时，那么钱，自然而然就成为了银行的最终归属地。

从宏观的角度来看，一个经济体地产泡沫或许还不是最大的问题，最大的问题在于，没有一个真正意义上的可投资增值的标的物，这让钱的流通速度变慢，钱的效率降低。

长期来看，这可能是制约经济增长的最大因素，也是最危险的一点。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。

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